전대차 vs 임대차, 비상주오피스 계약 구조 한 번에 정리
비상주오피스 가입 안내문에 “전대차 계약서를 발급해 드린다”는 문구가 자주 등장합니다. 사업자등록을 처음 해보는 분들이 가장 헷갈리는 부분이기도 합니다. 임대차와 전대차는 어떻게 다른지, 전대차 계약서로 사업자등록이 가능한지, 어떤 위험 신호를 확인해야 하는지 한 번에 정리했습니다.
임대차와 전대차, 한 줄로 구분하면
임대차는 건물의 사용권을 빌리는 가장 기본 계약입니다. 임대인(건물주)과 임차인(빌리는 사람)이 직접 맺는 계약이고, 보통 우리가 “전세 계약, 월세 계약”이라 부르는 형태가 모두 임대차에 해당합니다.
전대차는 “이미 빌린 사람이 다시 다른 사람에게 빌려주는” 계약입니다. 임차인이 임대인의 동의를 얻어 제3자에게 사용권을 다시 제공하는 구조이므로, 같은 공간에 임대차 1건, 전대차 1건이 동시에 존재하게 됩니다. 비상주오피스 운영사가 건물주와 임대차 계약을 맺어 공간을 확보하고, 이용자에게는 전대차 계약서를 발급해 주소지를 제공하는 구조가 가장 일반적입니다.
비상주오피스에서 계약 구조가 중요한 이유
사업자등록 신고를 하려면 사업장으로 사용할 부동산에 대한 사용 권리를 증빙해야 합니다. 자가 건물이면 등기부등본, 임대 건물이면 임대차 계약서를 첨부하는 식입니다. 비상주오피스의 경우 운영사가 발급한 전대차 계약서가 그 역할을 합니다.
그래서 계약 구조가 정상적이지 않은 곳을 선택하면, 사업자등록 신고 단계에서 서류가 막히거나, 추후 임대인이 전대차를 인정하지 않아 분쟁이 생기는 경우가 발생할 수 있습니다. 가격이 저렴해 보여도 계약 구조부터 확인해야 하는 이유입니다.
한눈에 보는 임대차 vs 전대차
| 구분 | 임대차 | 전대차 |
|---|---|---|
| 당사자 | 임대인(건물주) ↔ 임차인 | 임차인(전대인) ↔ 전차인 |
| 전제 조건 | 건물 소유권 | 기존 임대차 + 임대인 동의 |
| 비상주오피스 적용 | 운영사가 건물주와 체결 | 운영사가 이용자와 체결 |
| 사업자등록 증빙 | 임대차 계약서 | 전대차 계약서 |
| 주요 위험 | 건물주 변경 시 갱신 | 운영사 폐업·임대료 미납 |
| 이용자 입장 안정성 | 전체 임차 | 운영사의 계약 이행에 의존 |
전대차 계약서에서 반드시 확인할 항목
비상주오피스 계약 시 받게 되는 전대차 계약서에서 다음 항목을 반드시 확인하세요. 항목이 누락되어 있으면 운영사에 보완을 요청하는 것이 좋습니다.
- 전대인(운영사) 사업자번호·대표자명·주소
- 전차인(이용자) 개인/법인 정보
- 사용 주소 (호수까지 명시되는지)
- 계약 기간과 자동 연장 조건
- 사용 목적(사업자등록 사용 동의 포함 여부)
- 월 이용료·VAT·관리비·세금계산서 발급 조건
- 우편물 처리 방식
- 중도 해지·환불 조건
- 운영사 폐업·계약 만료 시 주소 사용 종료 절차
위험 신호 — 이런 비상주오피스는 피하세요
- 전대차 계약서 자체를 발급하지 않는다(메일 합의서 수준)
- 임대인 전대 동의가 확인되지 않는다
- 운영사가 임차인이 아닌 단순 중개·재위탁 형태로만 표시되어 있다
- 가격은 매우 저렴한데 사업자등록 가능 여부를 명시하지 않는다
- 실제 사무실이 존재하지 않거나 주소 사용자 수가 과도하게 많다
비상주오피스를 운영 형태(직영 vs 위탁)로 구분해서 보는 관점은 직영 비상주오피스 vs 위탁 비상주오피스 글에서 더 자세히 다룹니다.
리바운드오피스의 계약 구조
리바운드오피스는 역삼·종로·수색·서울역·충무로 5개 지점을 직영으로 운영합니다. 각 지점은 운영사가 직접 임대차 계약을 체결한 부동산이며, 이용자에게는 사업자등록에 사용 가능한 전대차 계약서를 PDF로 즉시 발급합니다. 보증금은 0원, 월 이용료는 2만원부터 시작합니다.
계약 절차는 비상주오피스로 사업자등록하는 법 글에서 단계별로 정리해두었습니다. 요금 구조는 요금 안내에서 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 전대차 계약서로 사업자등록 신고가 막힌 적은 없나요?
전대차 계약서가 정상적으로 발급된 경우 일반적으로 사업자등록 신고에 사용할 수 있습니다. 다만 통신판매업·식품·교습소 등 별도 인허가가 필요한 업종은 추가 요건을 확인해야 합니다.
Q. 임대인 동의가 없으면 전대차가 무효인가요?
일반적으로 임대인 동의 없는 전대차는 임대인이 임차인에게 해지권을 행사할 수 있는 사유가 됩니다. 비상주오피스를 선택할 때 운영사가 임대인 동의를 사전에 받았는지 확인하는 것이 안전합니다.
Q. 운영사가 폐업하면 제 사업자 주소는 어떻게 되나요?
전대차의 기반인 임대차 자체가 소멸하면 전대차도 효력을 잃게 됩니다. 그래서 계약서에 운영사 폐업·계약 만료 시 안내 절차가 명시되어 있어야 합니다.
Q. 전대차 계약서도 확정일자를 받을 수 있나요?
비상주오피스 목적의 전대차는 일반 주거 임대차와 다르며, 확정일자 부여 여부와 효력은 사례에 따라 다릅니다. 구체적 법률 사안은 변호사·법무사 상담을 권장합니다.
Q. 리바운드오피스 전대차 계약서는 언제 받나요?
전자계약·결제 완료 직후 PDF로 즉시 발급됩니다. 그대로 홈택스 사업자등록 신청 시 첨부할 수 있습니다.